La situación del sector profesional inmobiliario en España requiere un cambio importante.
Desde el Real Decreto ley 4/2000 del 23 de junio, en el que se dictaminaron medidas urgentes de liberalización para los profesionales del sector inmobiliario, y por el que la reserva de actividad fue suprimida (tramitada a Ley 10/2003 el 20 de Mayo de 2003), eliminando el reconocimiento de una titulación oficial de carácter profesional de la que gozaban solo los colegiados a los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIS), desde el Decreto de diciembre de 1948 (cuando se crearon los Colegios Profesionales). Es decir, durante estos cincuenta años los colegiados disfrutaban de poder ejercer esta profesión tras la superación de unos exámenes especialmente convocados por el Ministerio competente en materia de vivienda para la obtención del mencionado título. Desde entonces, la situación del mercado inmobiliario ha pasado del orden al desorden, y en cierta medida al desamparo y al caos.
Actualmente, cualquier persona, con excepciones en determinadas Comunidades autónomas que han visto la necesidad de intervenir en ese descontrol y crear registros de carácter obligatorio y exigir requisitos de formación y solvencia (con solo una alta censal frente a la administración tributaria), puede actuar en España ejerciendo la profesión de intermediación y asesoramiento en transacciones de compra, venta, valoración o alquiler de bienes inmuebles, sin garantizar formación profesional adecuada o suficiente (pues no es obligatoria, salvo las excepciones comentadas), sin probar experiencia mínima (pues no es obligatoria, salvo las excepciones comentadas), o sin disponer de una cobertura de seguros de responsabilidad civil para cubrir potenciales perjuicios a los clientes (salvo las excepciones comentadas), entre otras necesidades que protejan a los consumidores en lo que posiblemente va a ser la inversión más importante que haga una familia en su vida. Esta falta de regulación profesional contrasta, por ejemplo, con los cocineros que sí requieren unos estudios mínimos y un certificado de manipulador de alimentos, tras el examen correspondiente.
En el año 2000, el número de APIS colegiados en España eran 4.400; hoy, son 4.300, prácticamente los mismos, si bien estimamos que hay aproximadamente 45.000 profesionales más dedicados a la intermediación inmobiliaria, a tiempo parcial o completo. Sin embargo, ya desde antes de la eliminación de la reserva de actividad, empezaron a surgir asociaciones profesionales que cuestionaron la exclusividad de los colegiados obteniendo sentencias a su favor y negando el intrusismo, como la del TC en 1993 que dijo que ejercer la profesión inmobiliaria sin estar colegiado no era delito y dio amparo a un condenado previamente por intrusismo. Las asociaciones que se habían creado antes se mantuvieron en su mayoría y aparecieron nuevas asociaciones profesionales y empresariales (ámbitos jurídicos distintos), que ofrecían y ofrecen formación profesional, asesoría jurídica, y servicios y herramientas de gestión a sus miembros (en compensación de una cuota mensual), que permitían y permiten garantizar frente a los consumidores una preparación profesional, en muchos casos casi igual que los colegiados. No obstante, todas las asociaciones están muy dispersadas y utilizan criterios locales, independientes o transversales, lo que hace difícil articularlas en una estructura común que pueda centralizar conceptos, principalmente como interlocutor único, solido, fuerte y suficientemente representativo del sector ante las entidades gubernamentales nacionales e internacionales.
Dentro de este universo profesional, institucional y empresarial inmobiliario, bastante anárquico, sino caótico, acaba de aparecer una iniciativa interesante que dice BASTA. YA ES HORA de cambiar esto. Bajo el liderazgo del actual Presidente del Consejo General de los COAPIS de España, que a su vez es también Presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña -AIC- (la más numerosa del país), se ha iniciado un plan encaminado a conseguir la máxima unión de todo el sector inmobiliario nacional. Actualmente los colegiados solo representan un 10% del número de profesionales inmobiliarios que se estima existen en estos momentos en España; sin embargo, el Presidente de los APIS entiende que, aprovechando las ventajas del derecho público que ampara a los COAPIS (amparo y tutelaje del Estado español) es conveniente que sean estos quienes inicien esta necesaria unión, haciendo a su vez honor a su recorrido histórico, hoy en pleno proceso de reconversión.
Para conseguir este objetivo, se está conversando con los dirigentes de todas las asociaciones profesionales y asociaciones empresariales en el ámbito inmobiliario, para invitarles a ir juntos y ordenados hacia una estructura de unión nacional (CONFEDERACIÓN NACIONAL DE AGENTES Y EMPRESAS INMOBILIARIAS) que facilite un interlocutor global y potente ante gobiernos y entidades internacionales con el objetivo de defender la ordenación de la actividad profesional en el sector, en beneficio del interés general, y en defensa de los derechos de los consumidores de bienes inmuebles, muy indefensos actualmente ante la falta de una regulación para los profesionales que les asesoran.
El interés general hace evidente la necesidad de regular todo esto. Sin embargo, “interés general” no son unas palabras bonitas sino un término jurídico que se encuentra debidamente refrendado -se menciona mas de doce veces- en la propia Constitución Española de 1978. Así, por ejemplo, el articulo 47, dice: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. El interés general es un concepto jurídico que requiere concreción en la aplicación de la norma jurídica al supuesto de hecho y excluye por tanto la discrecionalidad en la actuación administrativa. Pero, no es solo un concepto jurídico más, sino que opera también como principio de actuación de las Administraciones Públicas y como principio general del Derecho o criterio para la interpretación de las normas jurídicas. En este sentido, el concepto de interés general está íntimamente ligado a la idea de justicia, pero también al de necesidad.
Otros artículos defienden la cuestión, como el derecho de propiedad (art. 3 de la CE), la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51 de la CE), y la seguridad jurídica (art. 9.3 de la CE) en el ámbito precontractual.
La propia CNMC (Comisión Nacional de Mercados y Competencia), que tan celosamente vela por el derecho a la independencia profesional de todas aquellas profesiones que no afecten directamente a la salud, y que por ello viene censurando muchas iniciativas legislativas para regular u ordenar de algún modo la profesión inmobiliaria, ha aceptado en Europa el modelo de Francia, donde, desde la ley Hoguet de 1970 (modificada posteriormente en 2018 por la Ley Elan) el sector inmobiliario está bien ordenado a través de las tres grandes asociaciones históricas que representan a todos los agentes inmobiliarios del país: la FNAIM (6.500 agentes); la SNPI (12.000 agentes); y la UNIS (1.700 agentes). Las tres operan juntas bajo la CNTGI. En Francia, para operar como agente inmobiliario debe tenerse una licencia, que se renueva cada tres años, y que exige un mínimo de estudios, un mínimo de años de experiencia, estar cubierto por ciertos seguros de responsabilidad civil, disponer de un fondo de garantías, y demostrar la asistencia a un mínimo de horas de formación profesional al año. Con esta regulación profesional, el consumidor tiene garantizada una buena asistencia profesional en su compraventa inmobiliaria.
Dicho todo lo dicho, la iniciativa emprendida de crear una Confederación Nacional de agentes y empresas inmobiliarias ya ha empezado a rodar. Se están creando asociaciones que se integran dentro de federaciones, para integrarse posteriormente en la gran Confederación, y de este modo conseguir ser el interlocutor válido, creíble y potente ante el gobierno y las entidades internacionales. No es objetivo de la Confederación ofrecer ningún otro servicio salvo el de actuar como lobby conductor de la legítima reivindicación del sector.
No obstante, ¿Será suficiente la creación de una plataforma reivindicativa desde el sector profesional, institucional y empresarial, siempre acusado de buscar privilegios para si mismos? Pues No. Es imprescindible apoyar otros caminos que deben emprender paralela e independientemente los legisladores. Deberemos convencer a los políticos que es necesaria una ley que defienda y proteja al consumidor y usuario de una vivienda. Se trata, como ya se ha dicho, de demostrar entre todos que es un tema de “interés general”.
GERARD DUELO FERRER
Vicepresidente de la Federación Internacional FIABCI SPAIN
